김병욱 의원, <전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 토론회> 8일 개최 > 정치/경제

김병욱 의원이 <전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 토론회>를 8일 오전 개최할 예정이다.

국회 국토교통위원회 소속 김병욱 국회의원(성남분당을, 민주당 정책위 수석부의장)은 오는 8일 오전 10시 국회의원회관 제2세미나실에서 <전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 토론회>를 개최할 예정이다. 본 토론회는 김병욱 의원과 주택도시보증공사(HUG)가 공동 주최한다.

김병욱 의원은 “지난 2월 국회는 임차보증금 미반환 ‘상습 채무불이행자’ 공개 법안과 계약 시 공인중개사의 확정일자와 선순위 권리관계, 미납세금 현황 등 설명 의무 부여 법안을 최종 통과시켰지만, 여전히 부족하다”며 “HUG 전세보증보험 가입률이 20% 내외에 불과한데, 가입률을 더 높이고 이를 위해 HUG에 출연금을 늘려야 한다”고 말했다.

또한 김병욱 의원은 “80%에 이르는 보증보험 미가입 사각지대 관리를 위해, 피해자 일대일 법률상담 강화와 계약시 사고 예방을 위한 감시·지원 체계 마련, 부동산 전문가 교육 실시와 사회적 책임 강화 등이 필요하다”며 “임차보증금 우선변제권이 현재 운영되고 있지만, 소액이고 해당 보증금도 시세 평균보다 적음에 따라 이를 확대해야 한다”고 강조했다.

김 의원은 “사후적인 피해 최소화를 위해 보증금 예치제도와 임대차 신탁제도 도입, 임대인 전세보험 가입 확대, 금융기관의 책임분담형 대출제도 운영 등 전문가들이 제안하는 다양한 정책 대안을 적극 논의해나가야 한다”고 덧붙였다.

좌장은 임재만 세종대 교수(참여연대 민생희망본부 실행위원)가 맡고, 발제로는 박진백 국토연구원 부연구위원과 김성용 가천대 교수가 나선다.

첫 발제는 ‘갭투자 리스크 추정과 대응 방향’을 주제로 박진백 국토연구원 부연구위원이 발표한다.

박 부연구위원은 2020년~2021년 주택가격 상승기 보증금 승계 매입빈도가 증가한 것을 확인하며, 갭투자는 타인 자금을 활용한 레버리지 매입이고 가격상승분은 매입자 수익으로 귀속되는 투자라고 설명한다. 또한 갭투자는 주택가격 하락 시 보증금 미반환 가능성이 증가하고, 손실은 임대인과 임차인이 나누는 구조라는 점을 지적한다.

발제에서 박 위원은 자금조달계획서와 가계금융복지조사 등을 이용한 갭투자 리스크를 추정한 결과를 발표한다. 박 위원은 전세보증금 미반환 위험 주택 비율은 2024년에 가장 높아질 것으로 추정되며, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 발생할 것으로 분석한다.

전세 계약갱신요구권으로 전세계약이 유지될 경우, 보증금 미반환 위험이 감소한다는 분석도 내놓는다. 계약갱신요구권이 50% 사용된 경우, 보증금 승계 매입 주택 대비 보증금 미반환 위험 주택 비율은 10~30% 수준을 유지할 것으로 예측된다.

박 위원은 전세사기·깡통전세 예방을 위한 정책방향으로 △보증금 미반환 가능성 주택 관리 강화, △보증금 예치제도 도입 검토와 보증금 반환보증 가입 확대, △책임분담형 대출제도 도입 등을 제안할 예정이다.

두 번째 발제는 ‘전세사기 예방을 위한 부동산 전문가의 사회적 책임 확대 방안’을 주제로 김성용 가천대 사회정책대학원 교수가 발표한다.

김 교수는 HUG 전세보증금반환보증 사고건수가 2022년 11,726건으로 2018년(792건) 대비 14.8배 증가했다며, “전세사기의 주요 피해 대상은 경제적 취약계층으로 주거기본권 불평등 등 사회적 문제로 확대될 수 있다”고 지적했다.

김 교수는 발제에서 전세사기 유형과 원인을 5가지로 분류하는데, 전세사기 유형은 깡통전세, 대항력 악용, 중요사실 허위 및 미고지, 사기계약, 무권리자의 계약 등이며, 전세사기 원인은 법률적·제도적 문제, 전문가 윤리의식 및 전문성 부족, 정보의 비대칭 문제, 시장 모니터링 기능 및 관리체계 미흡 등을 제시한다.

김 교수는 부동산 전문가 1,600명에 대한 인식조사 결과를 토론회에서 공개하는데, 부동산 전문가들은 전세사기 책임주체로 ‘무자격자’(5점 척도 기준 4.7)와 ‘임대인’(4.5)을 가장 많이 꼽고 있다. 또한 전문가들은 ‘중개대상물의 확인·설명 내용 확대 및 강화’(32.1%)가 가장 필요하다고 답했다. ‘전세사기 예방을 위한 공인중개사의 확인·설명 중요도’ 질문에서도 59.8%가 ‘매우 중요’하다고 답하고 있다.

부동산 전문가들은 안전한 전세보증금 반환을 위해, ‘소유권자(임대인) 확인’ 58.0%, ‘선순위 권리 존재 확인’ 54.5%, ‘국세 및 지방세 체납 확인’ 35.7% 등의 순으로 중요하다는 점을 제시하고 있다.

이와 함께, 전세사기 예방을 위해 부동산 전문가와 공인중개사의 전문성 향상 교육이 필요하다는 응답도 52.7%로 나타나고 있다.

김 교수는 개선 방안으로 △정보체계 마련과 중개 대상물의 확인·설명 책임 강화, △현장중심 실무교육을 통한 중개 전문성 강화, △불법중개에 대한 중개업 관리 체계 강화 등을 제시할 예정이다.

토론자로는 고종완 한국자산관리연구원 원장, 이한솔 한국사회주택협회 이사장, 이현경 LH토지주택연구원 책임연구원, 정덕기 국토교통부 전세피해지원팀 팀장이 참석한다.